- 高齢者が賃貸住宅を借りられない状況が続いていた
- 2025年10月より改正住宅セーフティネット法がスタート
- 法改正により賃貸オーナーの不安材料が解消
- 要支援・要介護の高齢者は介護施設等への入居も検討
高齢者の住まい探しは大変だと、よく言われています。
確かに高齢者が賃貸住宅を借りるときには、不動産屋から紹介される物件の数が少なかったり、家主やオーナーから入居を断られるケースも多く、なかなか賃貸住宅を借りられない場合があることは事実です。
しかし、2025年10月からは高齢者が賃貸住宅を借りやすくなることが期待されています。
今回は高齢者が賃貸住宅を借りられない問題と、その解決策として制定された改正住宅セーフティネット法について解説します。
目次
高齢者が賃貸を借りれない状況が続いていた
賃貸住宅を貸す不動産オーナーからすると、高齢者との賃貸契約にはいくつものリスクがつきまといます。
ひとつは家賃滞納のリスクです。主な収入が年金だけの高齢者は突発的な出費が発生したときに家賃が支払えなくなるのではないかと懸念されます。
もうひとつは孤独死のリスクです。特にひとり暮らしの高齢者は急病や家庭内事故により死亡したときに発見が遅れるかもしれず、貸していた部屋が事故物件となり資産価値が大きく下がる可能性があります。
上記以外にも高齢者には認知症や住民トラブルの可能性などの不安材料があり、これまで収益物件を所有する不動産オーナーは高齢者を敬遠しがちでした。そのため高齢者が賃貸住宅を借りられない状況が続いていたのです。
高齢者が賃貸住宅を借りられない問題については以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
一方で日本では賃貸用の空き家も増加
高齢者が賃貸住宅を借りられない反面、賃貸に出していても借り手がつかない空き家は増加しています。
総務省の調査によると、2023年時点の空き家数は900万戸、うち賃貸用の空き家は443万戸です。賃貸用空き家だけを比較しても、1978年で157万戸より2倍以上増加しています。
画像引用：総務省｜令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果
貸したい人と借りたい人の需要と供給がマッチすれば、高齢者が賃貸住宅を借りられない問題も空き家問題も一気に解決する筈です。しかし上記で説明したようないくつもの不安材料により、高齢者が賃貸住宅を借りられず、空き家だけが増えていく状態が続いていました。
20年前に比べ高齢者の賃貸契約状況は改善
高齢者は賃貸住宅をなかなか借りられないとは言いますが、実は20年前に比べれば多少は状況が改善しています。
その大きな要因は2007年に施行された住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律、通称「住宅セーフティネット法」です。
住宅セーフティネット法とは、高齢者や障がい者、低所得者など住宅の確保が困難な人が安心して賃貸住宅に入居できるようにすることを目的とした法律です。2007年の住宅セーフティネット法は、以下3本の柱から成り立っています。
1. 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度
住宅確保要配慮者を拒まない賃貸住宅を「セーフティネット住宅」として登録し、インターネット等で広く公開する制度です。
参考 トップページセーフティネット住宅情報提供システム2. 登録住宅の改修や入居者への経済的な支援
経済的な支援は、賃貸住宅を貸す側と借りる側の双方が受けられます。
賃貸住宅を貸す側には、セーフティネット住宅として登録するために必要な住宅改修費用を補助し、借りる側には家賃や保証料などが補助されます。
3.住宅確保要配慮者に対する居住支援
地方公共団体やNPO、不動産関係者で構成された入居支援協議会を指定し、住宅確保要配慮者が賃貸住宅探しをする際に相談や支援を受けられる窓口を設けました。
2025年10月からは支援がさらに強化
上記で説明したように、住宅セーフティネット法の開始により20年前に比べれば賃貸住宅を借りられない高齢者が支援を受けられるようになりました。
しかし現実には、まだまだ高齢者が賃貸住宅を借りられない問題は続いています。
セーフティネット登録住宅や居住支援法人の数は少しずつ増えてはいるものの、新たに住まい探しをする高齢者の方が圧倒的に増えているため、支援体制が追い付いていません。
そこで従来の住宅セーフティネット法を強化する目的で、改正住宅セーフティネット法が2025年10月に施行される運びとなりました。
今後はさらに高齢者の住まい探しにおいて支援が期待されますので、賃貸住宅に住みたいと思っている高齢者には喜ばしい情報です。
改正住宅セーフティネット法の4つのポイント
以下からは、改正により2025年10月からは住宅セーフティネット法がどう変わるのかのポイントを4つご紹介します。
今回の改正では、従来の住宅セーフティネット法ではフォローしきれなかった不動産オーナーへの支援や、高齢者等の賃貸住宅入居後の支援が拡充されています。
1.居住サポート住宅の創設
単に部屋を貸すだけでなく、日常生活にサポートを要する高齢者等が安心して生活できるようにするサービスも含めた「居住サポート住宅」が新たに作られました。
《居住サポート住宅で利用できるサービス》
・センサーやIoT家電などを活用した見守り
・居住支援法人などによる1ヶ月に1回以上の訪問
・入居者の困りごと相談対応
居住サポート住宅を貸す不動産オーナーにとっても、居住支援法人のサポートが入ることにより懸念事項だった病気や認知症を原因としたトラブル、また孤独死のリスクが軽減できるため、安心して高齢者と賃貸契約が結べます。
2.家賃滞納に困らない仕組みの創設
家賃滞納のリスクがあることにより高齢者が賃貸住宅を借りられないという意見を受け、家賃保証業者の中でも高齢者等が利用しやすい業者を「認定家賃債務保証業者」として認定することになりました。
認定家賃債務保証業者は、居住サポート住宅に入居する高齢者等の家賃債務保証を原則断ってはいけません。この認定制度により高齢者がきちんと家賃保証業者との契約を結べるようになり、不動産オーナーが家賃滞納の心配をせずにすみます。
3.残置物処理に困らない仕組みの普及
入居している高齢者に親族がいなかった場合には、その入居者が亡くなると家財道具や衣類、生活用品などの引き取り手がなく、不動産オーナーが処分に困るということがよくありました。
今回の法改正により、入居者が残したモノ（残置物）の処分が居住支援法人の業務として追加されました。あらかじめ入居者と居住支援法人が契約を交わしておけば、入居者が亡くなった後は居住支援法人が不動産オーナーに代わり残置物を処分してくれるようになります。
4.賃貸借契約が相続されない仕組みの推進
通常の賃貸契約では、入居者が亡くなった後の借地権は相続人に引き継がれます。
入居者が亡くなったからといって不動産オーナーが勝手に賃貸契約を解除するわけにもいかないため、不動産オーナーはまず相続人探しから始める必要がありました。
改正住宅セーフティネット法では「終身建物賃貸借契約」の手続きが簡素化されるようになりました。終身建物賃貸借契約とは、入居者が亡くなった時点で自動的に終了する賃貸契約です。
賃貸契約が相続人に引き継がれることがないため、入居者が亡くなっても不動産オーナーが相続人を探す必要がありません。
終身建物賃貸借契約の制度自体は以前から存在していましたが、これまでは都道府県への届出などの手続きが煩雑だったため、使いづらい制度でした。
今回の法改正により手続きが簡素化されたため、不動産オーナーが利用しやすくなりました。
それでも賃貸が借りれないときは施設も検討
2025年10月から始まった改正住宅セーフティネット法のさまざまな制度により、高齢者が賃貸住宅を借りられない問題も今後は解消していくことが期待されています。
ですが、この法改正ですべての高齢者の物件探しが解決できるわけではありません。住宅セーフティネット法による支援は入居者のトラブルや緊急事態、入居時の死亡があった際の支援なので、日常生活で支援を要する要支援・要介護の高齢者は変わらず敬遠されがちだからです。
日常生活で支援が必要なためひとり暮らしが難しい高齢者は、通常の賃貸物件ではなく老人ホームや介護施設への入居をおすすめします。高齢者向け施設にはさまざまな種類がありますので、以下の記事なども参考にしながら自立度に合った施設を検討してみてください。
まとめ
今回は高齢者が賃貸住宅を借りられない問題を解決するかもしれない、改正住宅セーフティネット法について解説しました。
これまで高齢者の賃貸契約は、さまざまなリスクが不安材料となって敬遠されてきました。しかし今後は国や行政のサポートにより、高齢者に部屋を貸すリスクの軽減が期待できます。
賃貸住宅が借りられず、行き場所がない高齢者がこれからは存在しなくなるように願っています。
ライター紹介 | 杉田 Sugita終活カウンセラー2級・認知症サポーター。父母の介護と看取りの経験を元にした、ナマの知識とノウハウを共有してまいります。
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