- 分譲マンションは家賃がいらないが管理費等の維持費は発生する
- マンションを維持するために必要なお金は年間46万～100万円
- 老後にも管理費等が支払えるかどうか年金受給額などの確認が必要
- 老後にマンションの管理費等が不足しそうなときの対策を紹介
衣食住のうち「住」に関する費用は、生活に必要な費用の中でも大きな割合を占めます。
老後の生活を考えるときにも、住居費がどのくらいかかるかはしっかりと見定めておかなければいけません。
「自分は分譲マンションを所有してるし、住宅ローンも完済したから問題ない」と安心している人は要注意です。住宅ローンを払い終えたマンションであれば確かに家賃やローン返済は発生しませんが、税金や管理費などの諸費用が発生するからです。
今回はマンションの管理・維持にかかる費用を解説します。マンションではなく戸建住宅を所有している人もあわせて参考にしてください。
目次
マンションの維持管理に必要な費用
マンションの規定や立地などの条件にもよりますが、一般的に分譲マンションの所有者が支払わなければいけない維持管理費用は以下のとおりです。
管理費
管理費とは、マンションのエントランスや廊下、エレベーターやゴミ集積所などの共有部分のメンテナンスなど建物の維持管理に必要な費用です。共有部分の火災保険や損害保険などの費用も含まれます。
管理費は分譲マンションの所有者が加入している管理組合が徴収します。管理組合はマンションの区分所有者は必ず加入しなければいけないと法律（区分所有法）で定められているため、加入を拒否することはできません。
自治会費
自治会費とは、マンションが建っている地域の自治体の運営にかかる費用です。自治体が主体となって行う防犯・防災対策や清掃活動、夏祭りなどのイベント運営に使われます。
多くの分譲マンションでは管理組合が管理費を徴収するときに自治会費もまとめて徴収しますが、管理組合とは違い自治体は任意加入なので、自治会費は住民の各自判断により支払としているマンションもあります。
修繕積立費
修繕積立費とは、将来的なマンションの大規模修繕工事に備えて積み立てておく費用です。
軽微なメンテナンスは管理費の範疇ですみますが、経年劣化に伴う外壁の塗り替えやエレベーター交換などの費用は高額なため、マンション管理組合が各所有者から徴収し事前に積み立てておきます。
駐車場・駐輪場代
自家用車や自転車をマンション内の駐車場・駐輪場に駐車する場合は、別途駐車場代や駐輪場代を負担する必要があります。駐輪場については各戸ごとの利用台数を限定した上で無料としているマンションも多いです。
火災保険料
火災保険料は、マンションの専有部分が火災などの被害にあった場合に備えて加入する保険です。強制ではなく任意加入ですが、住宅ローンを組む際には火災保険への加入が条件になることが多いため、ほとんどの不動産所有者は火災保険料を支払っています。
共有部分の火災保険は管理組合が一括して加入し、管理費と一緒に徴収します。
なお火災保険は天災が元で発生した火災については補償されません。地震による火災に備えるためには別途地震保険に加入する必要があります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税は不動産（土地・建物）の所有者が1年ごとに支払わなくてはいけない税金です。毎年1月1日時点の不動産所有者が課税対象となり、自治体から納税通知書が郵送されてきます。
マンションの立地が市街化区域または非線引き地域にある場合は、固定資産税だけでなく都市計画税も課税されます。
固定資産税の税率は評価額の1.4％、都市計画税の税率は上限0.3％です。評価額は自治体からの納税通知書に記載されています。
マンション管理費等の相場
マンション管理費等の金額は、それぞれのマンションの立地や規模、築年数や設備により変動します。都心の一等地に建つマンションや、コンシェルジュ常駐のタワーマンションなど施設が充実した大規模マンションは相場より高くなりがちです。
以下はマンション管理費等の目安としての相場です。
| 種類 | 相場（年） |
| 管理費 | 20万～30万円程度 |
| 自治会費 | 1千～1万円程度 |
| 修繕積立費 | 10万～16万円程度円 |
| 駐車場・駐輪場代 | 6万～36万円程度 |
| 火災保険料 | 5千～1万円程度 |
| 固定資産税・都市計画税 | 10万～20万円程度 |
老後でも支払える？年金受給額の平均を確認
上記で説明した管理費等の相場から考えると、マンションを所有し続けるためには年46万～100万円ほどの維持費がかかる計算になります。
老後に仕事を辞めて収入がなくなった人は、年金や貯金から維持費を支払わなければいけません。
年金受給額の平均は、国民年金加入者が年80万円程度、厚生年金加入者が年170万円程度です。一定額以上の年金は所得税の課税対象となるため、実際にもらえる受給額は税金が差し引かれた金額となります。
年金受給額の平均については以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。
マンション維持費の値上がりに注意
現時点のマンション維持費だけで老後の試算をすると、思わぬ落とし穴があるかもしれないので要注意です。
マンションの修繕積立金には、均等式と段階式の2種類があります。均等式を採用しているマンションは購入当初からの修繕積立金から基本的に値上がりすることはありませんが、段階式を採用しているマンションは一定期間ごとに修繕積立金が値上がりします。
購入時に提示する修繕積立金が安く感じられるため、近年では分譲マンションの販売会社の多くが段階式を採用しています。そのため修繕積立金の値上げ状況によっては、想定していた維持費よりも高額になり、支払えなくなる可能性があるということです。
老後にマンション維持費が不足するときの対策
マンションの維持費が老後には不足しそうなときはどうしたら良いでしょうか。
いざ支払えなくなってからでは遅いので、払えなくなる前に対策をしておきましょう。
管理費の見直しを依頼する
マンションの管理組合に支払う管理費や修繕積立金が相場よりも高いと思われたときは、管理組合に相談して費用の見直しを依頼してみても良いでしょう。
一般的に管理組合の総会は年1回開催され、見直しが必要だと判断された場合は総会の議題に挙げられます。ただし管理費や修繕積立金の減額はマンションのメンテナンスやサービスの品質、ひいてはマンションの評価額にも影響してきますので、確実に見直しがされるとは限りません。
マンション売却を検討する
子供が独立して夫婦2人だけの世帯になった老後には、これまで同じだけの部屋数はそもそも必要ないかもしれません。
思い切ってマンションを売却し、もっとコンパクトなマンションやアパートに住み替える案もあります。
マンションを売却すればそれなりの金銭が手に入るため、管理費の滞納などで借金があっても清算できる点もメリットです。
老後の住まいとしては一般的なマンションやアパートに加え、サービス付き高齢者向け住宅や住居型有料老人ホームもおすすめです。老後の住まいに関しては以下の記事で確認することができます。
リースバックを検討する
今のマンションが気に入っている、事情がありすぐ引っ越しできない、などの理由により引っ越しが難しい場合には、リースバックという方法があります。
リースバックとは自宅や自家用車を売却して資金を得ると同時に、その自宅や自家用車の賃貸契約を結んで使用するという金融取引の方法です。
マンションを売却しても引き続き店子として住めるため、余裕を持って次の住処を探せます。
なお基本的には戸建て住宅がメインですが、大都市の築浅マンションなどの一部マンションではリバースモーゲージ（不動産を担保として融資し、契約者が死亡した後で清算する融資商品）が利用できるケースもあります。自分のマンションでリバースモーゲージが利用できるかどうかは金融機関にお問い合わせください。
収入を増やす
収入に対して支出が大きく管理費等の支払が難しいとなっても、その問題は単純に収入を増やせば解決します。
現代では老後になっても仕事を続けている人がたくさんいらっしゃいます。健康で働ける限りは仕事を続け、マンションの管理費等が支払えるだけの収入を確保しましょう。
以下の記事では老後でも働ける仕事内容や、仕事の探しかたをご紹介しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
今回は分譲マンションを維持するために必要な管理費等のお金について解説しました。
マンションの所有には案外と費用がかかります。老後になっても支払い続けられるかを今のうちから考え、いざとなってから慌てることがないように対策しておきましょう。
ライター紹介 | 杉田 Sugita終活カウンセラー2級・認知症サポーター。父母の介護と看取りの経験を元にした、ナマの知識とノウハウを共有してまいります。
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