家の名義変更って必要？登記を怠るデメリットと手続き方法・費用を解説

「家を売買した」「遺産として家を相続した」などの理由で、家の所有者が変わることがあります。そんなときには、家の名義変更が必要です。

しかし、素人にとっては難しそうで、敬遠したくなる方も多い手続きです。「単なる書面上の手続きなら、やらなくても困らないだろう」と考える人もいるのではないでしょうか。

しかし、家の名義変更はとても重要です。手続きを放置していると、後でもっと面倒なことになる場合もあります。

そこで今回は、家の名義変更の必要性と手続きの方法、費用相場などをご紹介します。

家の名義変更は本当に必要？

家の名義変更とは

土地や建物などすべての不動産は、法務局の登記簿に登録されます。家の名義や抵当権など不動産についての情報が登録され、管理されています。

不動産の取引には多額の金銭が関わることがほとんどです。そのため、取引上のトラブルを未然に防ぎ、円滑に取引が行われるよう、行政によって権利などの情報が管理されているのです。

家の名義変更とは、不動産の所有者が変更になったときに、法務局で保管されている登記簿の所有者情報にも変更を届け出る手続きのことです。事実上の所有者と登記上の所有者を統一する手続きとなります。

この家の名義変更を、正式には「所有権移転登記」と言います。

家の名義変更が必要なケース

家の名義変更は、以下のような場合に必要となります。

不動産売買

不動産を売買して所有者が変更になる場合には、所有権移転登記を行い、家の名義を変更します。また、住宅ローンなどを利用して購入した場合には、抵当権の設定登記も必要となります。

遺産相続

家の名義人（所有者）が死亡した場合には、その家はいずれかの相続人へ相続されることになります。相続人が新たな所有者となるため、家の名義変更が必要となります。

生前贈与

生前贈与により所有権が移転した場合にも、家の名義変更が必要です。

離婚による財産分与

離婚に至った際には、家は財産分与の対象となります。

家の名義人がそのまま家を財産分与の分け前として受け取る場合には、名義の変更は必要ありません。しかし、例えば夫名義の家を財産分与で妻が受け取るような場合には、家の名義変更が必要です。

また、家の名義を夫婦共有名義にしている場合があります。その場合には、離婚後も持分とするのは処分が単独でできず、双方の合意が必要など負担が大きいため、財産分与の分け前としてどちらか一方の単独名義に変更することがほとんどです。

家の名義変更をせず放置すると…

売却できない

家の名義が実際の所有者になっていないと、その所有者が家を売却しようとしても認められません。公的な記録である登記簿によって所有権を証明できないからです。

余分に費用がかかる

家の名義変更には、所有権が変わったことを証明する書類が必要となります。にもかかわらず、変更手続きを怠り放置すると、いざ変更するとなった際に必要書類を用意できない恐れがあります。

例えば、相続による名義変更であれば、「住民票の除票」が必要です。しかし、「住民票の除票」の保管期間は5年であるため、それを過ぎてしまうと取得できない場合があります。

その場合、例外的な方法で手続きすることになり、費用や手間が大幅に増えてしまいます。

相続が発生した場合に争いの原因になる

不動産は相続財産として遺産分割の対象となります。家の名義変更をせず放置したままになっていると、所有者が特定できず、所有権をめぐって相続人同士で争うことになります。

また、長年の放置で二次相続が発生すると、相続関係者が増え、争いの範囲が広がってしまい、紛争の収拾には手間と時間、費用がかかることになります。

家賃をめぐって争いになる

賃貸不動産でも名義変更は大切です。

変更を怠ると所有権が曖昧になり、誰が家賃を受け取る権利があるのかはっきりしません。それに、賃借人としても、所有者が曖昧なままでは家賃を支払うことに抵抗を感じます。

そのため、賃貸物件の名義変更を怠ると、担当する不動産業者も含めて争いに発展しやすいのです。

家の名義変更を自分で行う場合

家の名義変更は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。

自分で名義変更するメリット・デメリット

自分で家の名義変更を行いたい場合、メリット・デメリットを踏まえて、実際に自分で行うかどうか検討することが大切です。

自分で行うメリット「費用が安くなる」

自分で家の名義変更を行えば、司法書士への報酬を支払う必要がありません。その分大幅に費用を抑えることができます。

その他の費用としては、登記にかかる「登録免許税」や必要書類の手配にかかる費用があります。しかし、これらは自分で名義変更しても司法書士に依頼しても、どちらにしてもかかる費用です。

したがって、大きな違いは司法書士報酬の支払いの有無となります。

自分で行うデメリット「手間と時間がかかる」

家の名義変更には、たくさんの手続きが必要です。必要書類の手配や取引相手とのやりとり、申請書類の作成と提出、訂正がある場合には訂正手続きをする必要があります。必要書類の取得には時間を要することもありますし、名義変更事由によっては必要書類が多岐にわたる場合もあります。

それらすべての手続きを自分で行うことになり、素人にはかなり大変な作業となります。

家の名義変更の手順

家の名義変更は次のような手順で行います。

1. 現在の所有者を特定するための書類として「登記簿謄本」を取得する。
2. 新しい所有者を特定するための書類（名義変更事由がわかるものなど）を取得する。
3. 所有権移転登記の申請書類を作成する。
4. 不動産の所在地に応じて管轄する法務局へ必要書類を提出し、登記申請をする。
5. 登記が完了したことを確認する。

【ケース別】家の名義変更に必要な書類

①不動産売買の場合

②遺産相続の場合

③生前贈与の場合

④離婚による財産分与の場合

家の名義変更にかかる費用

家の名義変更を自分で行う場合にかかる費用は、登記にかかる税金である「登録免許税」と必要書類の発行にかかる費用となります。

• • 登録免許税…不動産評価額に一定税額（登記内容により異なる）をかけて計算します。例えば、1,000万円の住宅（建物）を売買する場合には、20万円が課税されます。（令和3年3/31までは15万円）

• 必要書類の発行料・取得費…名義変更の理由により異なりますが、おおよそ1～2万円程度となるのが一般的です。

家の名義変更にかかる時間

家の名義変更にかかる時間は、法務局への申請から変更の完了までなら1～2週間程度です。しかし、名義変更の理由によってそれぞれに必要書類を手配する時間もかかるため、トータルで約1ヵ月程度となることが多いでしょう。

家の名義変更を「司法書士」に依頼する場合

司法書士に依頼した方がいいケース

家の名義変更は自分で行うことも可能ですが、素人では対処しきれないケースもあります。以下のような場合は、司法書士に依頼した方がいいでしょう。

• 仕事などの都合で平日に法務局へ3～4回行くことが難しい
• 古い戸籍謄本を解読するなど専門的な知識が必要である。
• 遺産分割協議書・贈与契約書・財産分与契約書などを作成する必要がある。
• 二次相続・共有持分などの理由で関係者が多い。

司法書士にかかる費用の目安

司法書士へ支払う報酬は、各事務所により異なります。また、依頼する業務の範囲や名義変更の内容によっても差があるでしょう。

目安としては、法務局への名義変更手続きのみの依頼なら5万円前後、書類の手配も含めて依頼する場合には8～15万円程度が相場です。

家の名義を変更する際の注意点

家の名義変更にかかる税金に注意する

家の名義変更には、登記費用以外にも各種の税金がかかることが多いでしょう。不動産売買においては、譲渡所得税・固定資産税などがかかりますし、遺産相続では相続税がかかります。

それらの税金を支出として計算に入れて計画することが大切です。

将来のトラブルを避けるために家の名義変更を

家の名義変更は、素人にとっては手間のかかる複雑な手続きと感じられます。
手間と時間をかけられるのであれば自分で行うことも可能ですし、司法書士に依頼してお任せすればより安心です。

また、名義変更手続きにはそれなりの費用もかかりますので、諸費用も含めてトータルで見積もることが大切です。

---

「そなサポ」は、大切な資産や継承者を事前に登録することで、将来のスムーズな相続をサポートするもしもの備えの終活アプリです。

受け継ぐ相手への想いを込めた「動画メッセージ」を残すことができるほか、離れて暮らす子どもたち（資産の継承者）に利用者の元気を自動で通知する「見守りサービス」もご利用できます。

▶︎今すぐ無料ダウンロード！