- 2024年4月から相続登記が義務化
- 過去の相続分も2027年3月末までに登記の義務あり
- 3年以内に相続登記できない人は相続人申告登記を
不動産を相続しても、その不動産が遠方にあり住む予定がなく、売却してもさほどの利益が見込めない物件だと、つい対応を後伸ばしにしてしまいがちです。
わざわざ使う予定のない不動産の変更登記をするのも面倒だと、そのまま放置してしまう人も多かったと思われます。
これまで相続による不動産の変更登記は義務ではなく、手続きをしなくても特に罰則はありませんでした。
しかし現在は違います。2024年4月から相続登記が義務化され、登記手続きを怠った人にはペナルティが課せられることになったからです。
今回は相続登記の義務化について解説します。これから不動産を相続する予定がある人だけでなく、過去に不動産を相続したことがある人もぜひご確認ください。
目次
相続登記とは
相続登記とは、被相続人（亡くなった人）が所有していた不動産の名義を相続人（受け取った人）に変更する手続きのことです。
相続に限らず、売買や贈与で不動産を受け取った人は、必ず名義変更登記をしなければいけません。変更登記をしないと不動産の名義が以前の所有者のままになるため、さまざまなトラブルの原因になります。
【不動産の登記変更を怠ったときに生じるリスク】
・第三者が所有権を主張しても対抗できない
・以前の所有者に固定資産税の納付義務が残る
・ローン契約時に担保設定ができない など
相続財産にはいろいろな種類がありますが、相続登記が必要になる財産は不動産（土地・建物）だけです。不動産以外の相続財産について確認したい人は以下の記事を参考にしてください。
2024年4月から相続登記が義務化に
相続登記をしないと何らかのリスクはあるものの、そのリスクを許容できさえすれば登記しなくても問題はありませんでした。
いつか使う機会が来るまで、または売却の目途が立つまで放置しておくことにし、そのまま不動産の存在自体を忘れてしまった人も多かったかもしれません。
しかし民法改正に伴い、2024年4月1日からは相続登記が義務化されることになりました。相続により不動産（土地建物）を取得した人は、相続開始または自分が不動産を取得した事実を知った日から3年以内に不動産の所有権を自分にしなければいけません。
参考 相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～東京法務局相続登記が義務化された理由
2024年4月から相続登記が義務化された理由は、日本全国で急増している「所有者不明土地」の問題を解消するためです。
所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者がわからない、または所有者に連絡がとれない土地のことです。所有者不明土地は管理も不十分なため、景観の悪化や災害時の危険性など周辺地域への悪影響が以前より社会問題になっていました。
法務局の調べによれば、所有者不明土地が発生する原因の約3分の2は相続登記の未了と言われています。そのためまずは相続時の不動産の扱いを見直すことにより、所有者不明土地を減らそうとしているのです。
国は相続登記の義務化だけでなく、相続登記が完了した後の土地建物の活用化についても税優遇制度を設けています。詳しくは以下の記事をご覧ください。
相続登記をしないとペナルティがある
2024年4月から相続登記が義務化されたことにより、義務を放棄した人に対してもペナルティが与えられることになりました。
相続発生日（被相続人が死亡した日）もしくは不動産を相続により取得した事実を知った日から3年以内に相続登記を完了しないと、最大10万円以内の過料が課せられます。
もし過料10万円を支払ったとしても、相続登記の義務がなくなるわけではありません。10万円はあくまでも行政手続きを怠った義務違反の罰則なので、そのまま放置すれば将来的に再び過料の対象になる可能性も否定できません。
過去に相続した不動産も義務化の対象
2024年4月より前に不動産を相続して、相続登記をまだ行っていない人も注意が必要です。
相続登記の義務化は2024年4月以降に発生した相続不動産だけでなく、過去に相続した不動産も義務化の対象になります。
過去に相続した不動産の登記変更期限は、義務化の開始日から3年が経過する2027年3月31日までです。2027年4月以降は過料の対象となるため、期限までに必ず相続登記を完了させてください。
相続登記の流れ
相続が発生してから相続登記が完了するまでの流れは以下のとおりです。
必要な添付書類や費用などの詳細については以下の記事で詳しく解説しています。
被相続人の所有不動産の調べかた
被相続人がどんな不動産を所有していたのかがわからないケースがあります。
実家など被相続人が住んでいた家であれば簡単にわかりますが、いつの間にか足が遠のいてしまった別荘や、店子がいなくなった収益物件などは相続財産のリストから漏れてしまう可能性があり、相続登記もされないままに放置されてしまいます。
これまで不動産の登記簿は土地や建物ごとに各法務局で作成していたため、あるかわからない不動産を探す仕組みはありませんでした。
しかし2024年4月からの相続登記の義務化に伴い、不動産の所有者や相続人が申請すれば、全国の法務局でコンピュータ管理されている不動産情報から特定の人が所有する不動産をリスト化できる「所有不動産記録証明制度」が2026年2月2日から始まりました。
所有不動産記録証明書が必要な人は、お近くの法務局またはオンラインで請求してください。申請1通あたり1,600円の手数料がかかります。
なお所有不動産記録証明書は、請求書に記載した氏名・住所ごとに作成されます。請求書に記載の氏名・住所と、登記簿の氏名・住所が一致していない場合は検索できないのでご注意ください。
相続登記が3年以内にできないときは
不動産の所有者が亡くなっても、さまざまな事情によりスムーズに相続が進まない可能性があります。
例えば相続人の1人が音信不通であったり、相続人同士で遺産争いが発生した場合などは、相続人全員の合意がとれないため相続登記ができません。
かなり昔に被相続人が亡くなっている不動産の場合には、相続発生当時の関係者を探し出して相続登記に必要な書類を集めるだけでも一苦労です。あっという間に3年が経過し、過料の対象になってしまうかもしれません。
そこで、相続登記の意思がありながらも3年以内に登記を履行できない相続人は、相続人申告登記の申出をすれば過料の対象から外れる制度も始まりました。この申告は不動産を管轄する法務局に対して行いますが、オンラインの申請も可能です。
ここで注意しなければいけない点は、相続人申告登記で過料をまぬがれる人は申告をした本人だけだということです。複数の相続人を取りまとめての代理申告も可能ですが、申出人以外には引き続き過料が課せられます。
また相続人申告登記の申出をしても、相続登記の義務がなくなるわけではない点もあわせてご注意ください。
相続放棄すれば登記義務はない
相続した不動産が更地の土地だけであれば、相続国庫帰属制度により土地を国に引き取ってもらうことができます。土地を手放してしまえば相続登記をする必要もありません。
参考 相続土地国庫帰属制度について法務省しかし空き家が建っていたり、管理や処分に過分な費用がかかる土地は国庫に帰属することができません。そのような土地が相続財産に含まれている場合には、引き続き相続登記をする義務があります。
管理に困る不動産以外にさしたる財産がない場合には、不動産も含めた相続財産をすべて相続放棄する案もあります。相続放棄すれば相続の権利は次の人に移るため、自分が相続登記をする必要はありません。
相続放棄を検討したい人は以下の記事を参考にしてください。なお相続登記の期限は3年ですが、相続放棄の期限は3ヶ月です。さらに日程がタイトになるので、速やかな決断をおすすめします。
相続放棄しても管理義務は残る
相続放棄により不動産の権利を手放す人に1つ注意点があります。
不動産の相続放棄をしても、その不動産を次の相続人または相続財産管理人に引き渡すまでの間は適切な管理を続けなければいけません。つまり（所有の）権利はなくなっても（管理の）義務だけが残るということです。
相続放棄は、申請すれば終わりではありません。放棄すると決めたら最後まで手を抜かず、権利も義務も完全に手離れさせましょう。
まとめ
今回は相続登記の義務化について解説しました。
不動産を取得した人は、きちんと変更登記を済ませないと正当な所有者として認められません。義務というだけでなく、権利を名実ともに得るために速やかに手続きしましょう。
ライター紹介 | 杉田 Sugita終活カウンセラー2級・認知症サポーター。父母の介護と看取りの経験を元にした、ナマの知識とノウハウを共有してまいります。
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